今天这个视频呢，我觉得对咱们买房的朋友们来说，非常非常重要！没错，Zillow最近搞了个大事情，他们的最新声明是这么说的 - 以后那些私下里悄悄卖的独家房源（private listings），它不显示了！而且，就算这些房子在私下交易期过了，正儿八经放到了公开平台 MLS（房源共享系统）上来，Zillow也不会显示它们。Redfin最近也表态，要跟进搞类似的动作。
“这在搞什么啊？这对我们买家也太不公平了吧？这影响到底有多大呢？” 今天我就来给大家好好扒一扒，到底发生了什么，以及为什么Zillow可能不再显示你所在地区的所有房源了。更重要的是，作为买家，咱么到底该咋办。所以，不管你是准备买房还是卖房，这期内容绝对是干货满满，千万别错过！

那么，Zillow为啥要这么干呢？

按Zillow自个儿的说法，主要是因为现在搞“私下挂牌”的房子越来越多了。啥叫“私下挂牌”？简单说，就是有些卖家想卖房，但不急着马上把信息捅到MLS（房源共享系统）这个大平台上，而是先在小圈子里，比如某个中介公司内部，悄悄地宣传和交易。

这种“口袋房源”（pocket listings）一直都挺有争议的。就拿Compass来说，他们搞了个所谓的“多层级营销策略”. 如果他们拿到一个房源，他们喜欢先在自己的经纪人网络里“内部消化”，预先推广一段时间，然后再放到MLS（房源共享系统）上。MLS呢，就是大部分房源最终会去的地方，虽然不是强制的，但通常经纪人都会把房源放上去。一旦房源进入MLS，Zillow、Realtor.com、Redfin这些网站就都能抓取到了。

Compass为啥能这么玩呢？这得益于NAR（全美房地产经纪人协会）今年三月更新的“透明合作政策”。新政策里加了个条款，叫“延迟营销豁免房源”，意思就是卖家可以选择晚点再把房子放到MLS上。在这之前，全美房地产经纪人协会可是规定了：任何公开宣传的房子，24小时内必须上传到MLS。NAR说，这么改是为了给卖家更多营销上的选择。
很多人就纳闷了：“卖家为啥要“偷偷摸摸”卖房？卖家不想让更多人看到自己的房子吗？这不科学啊！” 嘿，你别说，还真的不一定！那卖家为啥会选这种“延迟”或者“私下”的方式呢？

首先是隐私的原因！ 有些卖家想卖房，但不想自家照片在网上传得到处都是，搞得人尽皆知。

房子还没拾掇好呢！ 还有种常见情况是，卖家急着卖，但房子还没完全准备好，比如还在装修或者整理。他们就可能先搞个私下挂牌，让经纪人带着有谱的买家私下看看。在行情火爆的时候，有些房子就这么“神不知鬼不觉”地卖掉了。

试试水温，看看行情。 这是Compass特别爱提的一个策略。如果卖家心里有个理想价位，但经纪人拿不准市场会不会买账，他们就可能先搞个独家代理，在小范围里测试一下这个价格的市场反应。

我跟你说，这事儿我亲身经历过！我们确实遇到过有这种需求的客户。虽然我个人一般不喜欢这种私下挂牌，但有些客户就是想知道，他们的房子能不能卖到他们心理预期的那个“价位”，哪怕经纪人觉得有点悬。这时候，经纪人就可能建议：“要不，咱先弄个private listing，在咱们经纪人圈子里放放风，探探路？”

结果呢？可能几周下来，市场反应平平，没几个offer，其他经纪人也反馈说：“哥们，你这价格确实有点顶啊！” 这对卖家来说，就是个特实在的信号——得降价了！然后，客户调整了价格，再把房子公开挂到MLS上，很快就顺利卖出去了。这么做最大的好处是啥？就是在MLS系统里不会留下“降价记录”！你想啊，买家普遍都是“买涨不买跌”，一看到有降价记录的房子，买家就开始跟你砍价了。”咱们买家确实会这样，对吧？你要是找我，我肯定也会帮你这么砍：“都挂了30天了，还降价了，说明不好卖啊，那我们往死里砍！”

Zillow的“小算盘”

Zillow反对这些私下操作，明面上的理由是：这对买家不公平！你想啊，房子只在特定中介公司或者社交媒体这种小圈子里传，能看到的潜在买家数量就大大减少了。很多买家可能就因为信息不对称，错过了心仪的房子。

所以，Zillow现在的最新态度就是：如果一个房子被列为私下挂牌，并且24小时内没上传到MLS，那Zillow就彻底不显示它——哪怕它后来又加到MLS上了，Zillow也可能选择“拉黑”。
当然啦，保护买家知情权和市场透明度，这都是场面话。这里面真正的“小九九”是：这套玩法，已经开始动摇Zillow的商业根基了！ Zillow最核心的价值就是它的房源搜索功能，对吧？这些房源绝大部分都是从MLS同步过来的。如果搞私下挂牌的房子越来越多，那Zillow上能显示的房源就会变少，它的房源搜索价值自然就下降了。这不就等于挖了Zillow的墙角，动了他们的命根子嘛！
房哥我有几句话，不吐不快：
私下挂牌，对买家来说绝对是个坑！ 只有一个公开透明的市场，才能带来真正的公平。我们旗帜鲜明地反对这种私下操作。
这给房产经纪人留了太大的“暗箱操作”空间。 你想，如果房源只在同一个经纪公司的经纪人之间打转，卖家经纪人和买家经纪人甚至可能都是老熟人，那经纪人之间“勾兑”一下，就太容易了。这不仅可能坑了买家，连卖家的利益也可能受损！
以后买家找房，怕是要更费劲了。 以前，咱们买家只要上Zillow或者Redfin刷刷，基本就能把市面上的房子看个七七八八，不用担心错过啥好机会。但如果私下挂牌的房子越来越多，那买家就得满世界跑，去各个平台、各个经纪公司的网站上扒拉，才能确保尽可能多地看到房源。想想都心累！